从政策角度解读欧美国家棕地项目的经验

我浏览了比较出众的棕地案例,它们有三个共同点:准确的定位,棕地再利用鼓励机制,和几近完美的建成效果。我就从政策的角度谈谈支撑这三个版块的经验。

“维密天使”称得上是明星中的明星,源于“维多利亚的秘密”本身具有相当高辨识度。它的年度大秀是整个品牌成功的终极产品。支撑每一场秀的是营销策略、媒体、设计师三个重要版块。

同样的道理,建设个案的成功也源自城市本身具有比较好的政策环境 。所以我建议研究案例时,不要总盯着明星项目本身,而是去挖掘该案在每个版块上与众不同的策略,理解这些板块之间是如何合力产生杰出表现。

理解城市更新做的比较好的案例经验,除了那些与建设效果直接相关的设计、开发政策,还要注重这个城市长期在文化培育、优化商业环境、鼓励优秀设计等方面的系统化的政策。

-01-  帮助棕地项目准确定位的评估政策

针对对旧工业场地的再利用的空间规划应该满足适当+防护两项前提,“适当”指的是新的开发必须遵守历史文化保护的原则,基地条件能够支撑开发;“防护”考虑的是棕地的特殊性, 可能存在土壤污染或者其他危险,所以要对棕地现状作出前置性的评估和治理,以防在建设过程和后续使用中造成意外。

国内棕地改造重开发,轻治理,曾经发生或人身伤害和财产损失事故。法律和制度上都需要进一步建全对棕地开发的评估系统。我认为荷兰、瑞士和英国在棕地评估政策方面的经验值得我们的立法者借鉴,这些国家采用的是环境尽职调查-环境场地评估-社会尽责审核的三级评估程序。

城市棕地评估并不是单一行政机关执行特定法律条例的程序,而关乎环境监督、历史风貌、文化教育、商业、法务等机构政策协同作业。评估报告也不仅是开发者的义务,报告能够反映出一个地区行政管理的水平和特点。

-02-   地方培育+新产业孵化  双管齐下的棕地再利用鼓励机制

城市的发展引发大量工业区转移到外围,留下的大片旧工业场地被称为“棕地”。因此,棕地所在位置和周边社区通常也留存着早期城市拓荒者生活的痕迹。在美国社会,留在这些地方的主要是少数族群原住民。这种社区的亚文化活跃,另一方面,这些社区容易滋生暴力、贩毒等犯罪问题,贫困现象也十分普遍。棕地再开发除了能够促进经济增长,还能改善当地的社会治安环境。

政府为什么愿意在棕地项目上投入呢?

因为政府在棕地治理过程中会有收益,这种受益既包括转变成商业用途等带来更高的物业税,还包括因社会环境的改良降低对该社区的救济资金、警力、社会工作投入等。

政府、开发者和居民是棕地治理和再开发最重要的利益相关者,政策上应该采取鼓励他们之间博弈谈判的机制。

政府如何通过财政补贴、基金支持补偿开发商,是一个政策设计的难点。棕地治理带来的正面效应,如资产升值、增加就业等并不能作为回报归开发商所有,同时评估和对基地污染的治理还比其他类型的用地复杂,所以开发商对棕地项目普遍持谨慎态度,商业地产经销商大都不愿意投资有危险的社区。大型工业区的治理和再利用主要靠政府推动,融资和管理上有时会采用公私合营的方式。

欧盟对棕地修复的扶持包括提供资金。设有专门为棕地修复的资金,德国鲁尔工业区棕地开发就受到欧盟的资助,其中政府的主要贡献在于拨款补贴煤矿、钢铁等传统工业以保护地方产业发展,还简化审批手续,吸引投资,对信息技术等新兴产业给予经济补偿。

-03-  创意和保证高品质设计

棕地项目之所以越来越受到媒体和业界的关注,主要有两个因素:其一,旧工业场所的再开发与新建项目形成鲜明的反差,差异化的资源,差异化的定位。其二,历史文化的传承本身就有独到之处,工业厂房所在位置和场景感,给人更加时尚的感觉。

我觉得大多数案例在设计元素上并没有什么共性,共同点在于参与项目的业主、管理者、财政部门和设计者都看重设计,把设计品质本身视为项目的成功要素。比如欧洲区域发展基金就资助一系列设计竞赛,包括著名的国际建筑展 (IBA-International Building Exhibition),IBA计划是鲁尔区综合整治与复兴计划的重要组成部分,专注于旧工业建筑和废弃地的改造和重新利用。 类似的建筑设计竞赛激励了一批设计者投身于文化遗产事业 。


最后,我总结以下几条经验,算是棕地再开发的项目趋势:

  • 翻新建筑更强调功能混合。
  • 小型的项目领衔城市生活的潮流。如纽约楼顶上的有机厨房,手工制造花艺店。
  • 大型棕地再开发项目通常由政府引导,主要是因为这种类型的项目往往会涉及到大额资金投入治理污染,需要政府制定法律规范并监管责任评估。

 

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